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            “旅游 + 地产”成片综合开发模式

                    以“旅游+地产”为核心、具有文化特色的成片综合开发模式,是华侨城的一个具有前瞻性的模式创造。这个模式诞生后十余年,被复?#39057;?#20840;国各地的华侨城项目,成为企业快速扩张的利剑。

                    这个模式的出现倒有不少的故事性。 

                    1995年,在长沙一块非常好的地段,华侨城以深圳世界之窗为蓝本复制了一个主题公园。但这个公园的初期经营效果并不理想。在随后的考察中,华侨城发现,与他们合作开发该项?#24247;?#28246;南广电系统在主题公园旁边开发了别墅项目,销售异常火爆。湖南广电地产项?#24247;?#25104;功,对华侨?#20392;?#26159;一?#21046;?#21457;?#33322;?#22320;产和旅游连接成产业链,不是会同时提升这两项产业的附加值吗?

                    当然,解决?#24335;?#23545;旅游产业的束缚,是产生这一模式更为直接的原因。华侨城主题公园最初是用滚动积累方式逐步发展的。但这种发展模式不适合将主题公园作为产业来经营。

                    主题公园具有不可移动的特征,在较长的经营周期中,市场半径和游客人数变化不大。其鲜明特征之一是,一次性投入数额很大,营运成本?#32454;擼?#25910;益比较平稳,但成长性不高。完全靠主题公园的直接收益滚动发展,速度缓慢。而且,随着市场竞争加剧,平均利润率下降,回收周期也在延长。

                    有鉴于此,华侨城采用构筑产业链条、实现关联协同的方式,充分发挥了主题公园的“旅游乘数效应”。

                    这种产业链条的延伸通过两条主线展开。

                    其一,华侨城的旅游综合开发项目通过获得关联房地产项目开发的收益,用房地产运营的快速回报,支撑对主题公园的长期投资。

                    其二,运用文化旅游业的主题化包装手法,对关联房地产产品进行品牌增值和包装运营,最终获得超越单纯地产产品的超额收益。

                    2000年,深圳华侨城第一个“旅游+地产”的开拓性高端地产项目-波托菲诺小镇初步建成。此后十余年,在各地华侨城的架构里,“旅游+地产”成为标配,规划、建设、运营愈发成熟,逐渐成为市场及行业关注的焦点。很多企业纷纷推出旅游地产项目,“旅游+地产”成为中国新型城镇化的典型样本和发展案例。

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